Rendimiento y Factor de Descuento

Rendimiento y Factor de Descuento

En una publicación anterior, exploramos el concepto del rendimiento del alquiler como una herramienta fundamental en la evaluación de la rentabilidad de una propiedad dentro del mercado inmobiliario. Esta métrica nos permite comprender la relación entre los ingresos generados por el alquiler y el valor total de la propiedad.

La fórmula para calcular el rendimiento del alquiler es la siguiente:

Es crucial entender cómo este concepto se relaciona con el factor de descuento, una herramienta financiera esencial para calcular el valor presente de flujos de efectivo futuros. Esta relación se ilustra en la fórmula:

Consideremos un ejemplo hipotético en el que tenemos un flujo constante de ingresos por alquiler en el futuro, como un alquiler perpetuo, capitalizado a una tasa de interés o rendimiento esperado. En este caso simplificado, el valor presente de la propiedad se puede calcular de la siguiente manera:

Este ejemplo nos muestra cómo el rendimiento del alquiler y el factor de descuento están intrínsecamente relacionados en la valoración de una propiedad, especialmente cuando consideramos flujos de ingresos futuros.

Supuesto práctico

Imaginemos que estás considerando la adquisición de un inmueble que genera ingresos anuales por alquiler de 12.000 €. Después de evaluar diversas opciones de inversión, has establecido que una rentabilidad mínima aceptable es del 7%. ¿Cuál debería ser el valor máximo que pagarías por esta propiedad?

Para determinar el valor máximo, utilizamos la fórmula del valor presente:

Por lo tanto, el valor máximo que deberías pagar por el inmueble sería de aproximadamente 171.428,57 €. Este valor garantizaría que el flujo de efectivo esperado (los ingresos por alquiler) equivalga a la tasa de rendimiento mínima aceptable del 7%.